Zwangsversteigerung durch Finanzamt

Ein Haus sollte zwangsversteigert werden. Mit 100T € ist es bei der Bank verschuldet. Die Zwangsversteigerung wird vom Finanzamt betrieben, die 80T € fordert. Es ist Zweifamilienhaus in schlechten Zustand. Geschätzter Verkehrwert ist 150T € (höher geschätzt, als bei dem Makler).
Es gibt 2 Mietverträge für das Haus, darunter eine Familie (Frau und 3 Kinder), mit geringen Miete nur für Unkostendeckung wegen der Mängeln und genauso bei dem anderen Mietvertrag.
Ich hätte gerne gewusst, was bei der Zwangsversteigerung noch möglich ist.
Wie groß sind die Chancen, dass sich ein Käufer findet ?

Welche Rolle spielst Du bei diesem Fall?

Über die Chancen einen Käufer zu finden kann Dir hier niemand etwas Genaues sagen, da alle Details, die für eine Beurteilung erforderlich sind, nicht bekannt sind. Ein sehr wichtiges Kriterium wäre die Lage.

Bei einer Zwangsversteigerung kann es im 1. Termin dazu kommen, dass das Haus nicht veräussert wird. Im 2. Termin wird dann i.d.R. der Kaufpreis auf die Hälfte gemindert. In der Folge kann es dann sein, dass der Schuldner das Haus verliert und trotzdem noch auf Schulden hängen bleibt.

Mich würden da mal ein paar Details von Zwangsversteigerungen interessieren - falls sich jemand damit auskennt. Zum Beispiel, ist es normal, dass der Verkehrswert höher liegt, als ein Makler den Wert geschätzt hat?

Wenn bei der zweiten Versteigerung der Kaufpreis auf die Hälfte gemindert wird, dann bezieht sich das auf den Mindestpreis, richtig? Was ist der genaue Ausdruck dafür?

Was mich aber besonders interessiert: Wer hat welche Interessen, und wer gewinnt oder verliert etwas durch die besondere Situation Zwangsversteigerung?

Ich nehme mal an, das Interesse des Finanzamts ist es, möglichst schnell an Geld zu kommen, deshalb ist ihm der Ausgang der Versteigerung nicht so wichtig. Deshalb sind grundsätzlich Schnäppchen möglich. D.h. der vorige Eigentümer verliert etwas, dadurch dass er ggf. weniger kriegt, als das Haus eigentlich wert gewesen wäre (auf dem Markt mit mehr Geduld zu erzielen gewesen wäre). Aber kann man als Privatmann da überhaupt ein Schnäppchen machen? Oder ist da eher eine Bank schneller (oder ein von Bankern geschickter Strohmann), weil die das Haus und die Umstände besser kennen und den Wert genauer schätzen können? Machen die guten Geschäfte nur die Insider?

Welche Interessen hat eigentlich die Bank, wenn sie sieht, ihr Kunde kommt in Schwierigkeiten und hat noch ein Haus?

Wie ist das mit der Besichtigung? Ich hab gehört, die Noch-Eigentümer lassen die Bieter oft nicht ins Haus. Könnte sich der Noch-Eigentümer nicht mit einem Bieter irgendwie zusammentun? Ich hab auch neulich von einer Zwangsversteigerung gehört, wo man sich das Haus nicht ansehen konnte, der Noch-Eigentümer aber bei / vor der Versteigerung Rede und Antwort stand (also im Gericht). Wie kommt es dazu? Warum kooperiert der Noch-Eigentümer im Gericht, lässt aber keinen ins Haus?

Welche Interessen haben ggf. das Gericht und der vom Gericht bestellte Gutachter? Gibt es irgendwelche Anreize, den Preis nach oben oder unten zu manipulieren?

Es gibt zwei verschiedenen Fälle/Szenarien: (1) Haus ist mit einem Kredit bei der Bank belastet oder (2) ist es nicht. Bei (2) hat natürlich die Bank nichts zu sagen.

Wer hat bei der Zwangsversteigerung etwas zu sagen, hängt von dem Rang des Gläubigers ab und ob der Gläubiger der Zwangsversteigerung beigetreten ist (kleinere Rangzahl=größeres Gewicht). Bank hat den Rang 4, Stadtbehörden/-dienste 3 und Finanzamt der Rang 4.
Die Bank hat die Interesse, bei der Zwangsversteigerung nicht zu verlieren und das der Hauskredit bedient wird. Sonst hat sie keine. Wenn die Raten nicht bezahlt werden (A), tritt die Bank der Zwangsversteigerung bei, wenn sie bezahlt werden, wird die Bank sehr wahrscheinlich nicht beitreten (B).
Im Falle (1)(A) und (2) wird das Haus bei spätestens zweitem Termin für geringen Preis verscherbelt.
Im Falle (1)(B) hängt es von dem geschätzten Verkehrswert, ob das Zwangsversteigerung gelingt. Der Gutachter arbeitet für das Gericht und Gläubiger, also der Verkehrswert wird nach oben geschoben, damit 7/10 oberhalb der Schuld bei der Bank liegt. wie in meinem Fall – dann ist der Betrogene der Käufer. Und umgekehrt nach unten geschoben, wenn 7/10 weit oberhalb der Gläubigerforderungen liegt.
Soweit ich weiß, kann die Bank bei jedem Termin im Falle (1)(B) einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung erwirken und das wird sie auch tun, wenn der Preis niedriges ist, als die Restschuld.
Die Lage ändert sich, wenn Gläubiger vom Rang 3 der Zwangsversteigerung beitreten: dann kann das Haus auch gegen die Bank zwangsversteigert werden.

Soweit ich weiß. Bitte um Korrektur, wenn ich mich in dem einen oder anderen Punkt irrte.

Hallo Kenbb, hat der Hauseigentümer außer den Mieteinkünften noch andere Einkünfte oder ist eine absolute Zahlungsunfähigkeit gegeben ?

Hallo Gurken-Gustav Seine Mieteinkünfte sind keine seine Einkünfte, weil für die vermietete Räume werden nur Unkosten gedeckt (Strom, Wasser, Gas). Er lebt von Hartz IV also absolute Zahlungsunfähigkeit ist gegeben.

Ich weiß nicht, was die 7/10 Grenze bedeutet für den Hauptgläubiger, die Bank. Er schuldet der Bank für das Haus 100T €.
Wenn diese Grenze unter der Forderungen der Bank liegt, d.h. z.B. jemand bietet 90T € und der Bankkredit bei 100T € liegt, hat die Bank kein Recht einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung zu erwirken ?

bei Zwangsversteigerungen gibt es viele Verfahrensregelungen. Wenn man nicht voll in der Materie steckt, wie z.B. ein Fachanwalt, dann sind solide und richtige Auskünfte Mangelware.

Ich vermute, Du möchtest Anwaltskosten sparen. Dann rate ich Dir, dass Du Dich an das Amtsgericht wendest und zu der Stelle gehst, wo die Sachbearbeitung für Zwangsvollstreckungen bearbeitet wird. Die Damen sind ausgebildet und wissen oft eine ganze Menge...

An Nordrheiner
möglicherweise die Damen in Zwangsvollstreckung sind genug ausgebildet, um meine Fragen zu antworten, aber mit ziemlicher Wahrscheinlichkeit werden sie das nicht tun, weil das nicht ihre Aufgabe ist – Hilfsbereite und Samariter wirst du da nicht finden. Ich hätte übrigens ihnen nicht genug vertraut, damit ich das ernst nehme. Ich schätze, wenn da jemand arbeitet, dann wenn er nicht deshalb da gegangen ist, weil er ein Psychopath ist, dann wird bei so einem Job irgendwann verrückt werden. Die Arbeit ist etwas ähnlich wie die des SS-Manns, der an der Rampe entscheidet, wer ins Gaskammer kommt und wer nicht.
Wenn es um einen Anwalt geht, da hast du irgendwie Recht, nur ist das nicht wegen meiner Sparsamkeit, dass ich dafür ich kein Geld ausgebe.